19 de junio de 2025
Abrir un hotel o transformar un inmueble en un establecimiento turístico puede ser una excelente oportunidad de negocio, especialmente en zonas con alta demanda como la Costa Blanca. Sin embargo, la decisión de invertir en el sector hotelero no debería tomarse a la ligera. Uno de los pasos más importantes (y muchas veces ignorado) es la realización de un estudio de viabilidad hotelera.
Este análisis no solo permite anticipar el rendimiento económico del proyecto, sino también detectar errores de planificación, problemas de diseño, desafíos normativos y riesgos financieros antes de que sea demasiado tarde.
En este artículo te explicamos en profundidad qué es un estudio de viabilidad hotelera, por qué es crucial, qué aspectos abarca, y cómo puede ayudarte a tomar decisiones estratégicas desde la fase cero.
¿Qué es un Estudio de Viabilidad Hotelera?
Un estudio de viabilidad hotelera es un análisis técnico, comercial, económico y normativo que determina si un proyecto hotelero es viable o no. Su objetivo principal es valorar si el proyecto generará beneficios a medio y largo plazo, y si tiene sentido en función del mercado, la ubicación, la competencia, la inversión necesaria y la normativa vigente.
No se trata simplemente de calcular costes y beneficios, sino de realizar una evaluación integral que combine:
- Estudios de mercado
- Diagnóstico urbanístico y normativo
- Estimaciones de inversión y rentabilidad
- Análisis de riesgos
- Proyecciones financieras
Un buen estudio de viabilidad es como el mapa de ruta que debe guiar todas las decisiones posteriores: desde el diseño arquitectónico hasta la estrategia de comercialización del hotel.
¿Cuándo se debe hacer?
El estudio debe realizarse antes de comprar el inmueble o el terreno, y mucho antes de iniciar obras o solicitar licencias. Es un error común iniciar un proyecto de rehabilitación hotelera sin haber validado previamente la viabilidad del modelo de negocio.
De hecho, inversionistas experimentados no dan un paso sin un estudio sólido que respalde su inversión, ya sea que estén creando un hotel boutique, un hostal urbano, un aparthotel o un resort de lujo.
¿Qué elementos incluye un estudio de viabilidad hotelera?
Un estudio de viabilidad bien elaborado debería abordar, como mínimo, los siguientes puntos:
1. Análisis Urbanístico y Legal
Antes de nada, es imprescindible estudiar si el uso hotelero está permitido en el emplazamiento, si hay limitaciones por parte del ayuntamiento o la comunidad autónoma, y si se requieren autorizaciones especiales (protección patrimonial, afección costera, etc.).
Además, se evalúan factores como:
- Altura máxima edificable
- Superficie construible
- Restricciones medioambientales
- Compatibilidad de usos
- Licencias necesarias
Este punto es clave para evitar sorpresas legales que podrían hacer inviable el proyecto incluso antes de empezar.
2. Estudio de Mercado y Competencia
Aquí se responde a preguntas como:
- ¿Existe demanda real para un hotel en esta ubicación?
- ¿Cuál es el perfil del turista que llega a la zona?
- ¿Qué tipo de alojamiento buscan (lujo, familiar, ecológico, económico)?
- ¿Cuántos hoteles existen ya? ¿Qué precios manejan?
- ¿Qué ocupación media tienen y qué servicios ofrecen?
El objetivo es entender si el proyecto tiene sentido comercial y qué tipo de concepto hotelero puede funcionar mejor: un hotel lifestyle, un apartotel, un bed & breakfast, etc.
3. Definición del Concepto Hotelero
Una vez entendidas las limitaciones urbanísticas y la oportunidad de mercado, se define el concepto:
- Tipo de hotel
- Categoría (estrellas)
- Número de habitaciones
- Servicios adicionales (spa, restaurante, coworking…)
- Público objetivo
- Posicionamiento de marca
Este paso marca la diferencia entre un hotel genérico y un proyecto alineado con las necesidades del entorno y las expectativas del viajero moderno.
4. Análisis Técnico-Arquitectónico
Se estudia la viabilidad del edificio o del solar desde el punto de vista técnico:
- Estado de conservación si se trata de una rehabilitación
- Posibilidades de ampliación
- Cumplimiento de normativa de accesibilidad y seguridad
- Distribución funcional del espacio
- Afección de elementos protegidos o catalogados
Aquí es donde entra en juego el conocimiento de arquitectos especializados como los de Studio HC, capaces de traducir las ideas del inversor en un diseño viable, optimizado y atractivo para el huésped.
5. Estimación de la Inversión Total
aEl estudio debe incluir una estimación realista de todos los costes:
- Compra del terreno o edificio
- Costes de proyecto y licencias
- Costes de construcción o reforma
- Equipamiento e interiorismo
- Marketing de lanzamiento
- Personal y operaciones iniciales
Este cálculo permite determinar el presupuesto total necesario para que el hotel esté operativo.
6. Proyecciones Económicas y Rentabilidad
Se estiman los ingresos y gastos operativos del hotel durante los primeros años, incluyendo:
- Ingresos por habitación (RevPAR)
- Tasa de ocupación esperada
- Ingresos por servicios (F&B, spa, etc.)
- Costes fijos y variables
- EBITDA proyectado
- Tasa interna de retorno (TIR)
- Período de recuperación de la inversión (Payback)
Aquí se determina si el hotel será rentable y cuánto tiempo tardará en recuperar la inversión.
7. Análisis de Riesgos
Toda inversión conlleva riesgos. El estudio de viabilidad también debe contemplar escenarios adversos como:
- Cambios en el turismo
- Pandemias o crisis económicas
- Retrasos en las obras
- Problemas con licencias
- Competencia agresiva
- Subida de tipos de interés o inflación
Esto permite preparar estrategias de contingencia y tomar decisiones más prudentes.
Errores Comunes por No Hacer un Estudio de Viabilidad
Muchos proyectos fracasan por no haber dedicado tiempo ni recursos a este análisis previo. Algunos de los errores más habituales son:
- Comprar un edificio que no puede legalmente convertirse en hotel
- Invertir en zonas saturadas o sin demanda hotelera real
- Diseñar un hotel sin conocer el perfil del cliente
- Infravalorar los costes de rehabilitación
- No considerar las normativas locales
- Tener una expectativa irreal de rentabilidad
- No contar con un equipo técnico especializado desde el inicio
Todos estos errores podrían evitarse fácilmente con un estudio de viabilidad profesional.
¿Por Qué Contactar con Studio HC?
Si estás pensando en invertir en un hotel en la Costa Blanca, trabajar con un estudio con experiencia local es esencial. En este sentido, Studio HC, con sede en Alicante, es una elección ideal.
Studio HC es un estudio de arquitectura e interiorismo con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos hoteleros y residenciales de alto nivel. Se especializan en:
- Estudios de viabilidad completos
- Diseño arquitectónico e interiorismo personalizado
- Tramitación de licencias y gestión urbanística
- Optimización del espacio y rentabilidad
- Proyectos llave en mano
Gracias a su conocimiento del territorio, las normativas locales y las expectativas del mercado turístico, pueden ayudarte a transformar una idea en un hotel rentable, sostenible y atractivo.
